Jeder Immobilienbesitzer sollte die derzeit historisch niedrigen Zinsen zur langfristigen Verbesserung seiner Finanzlage nutzen. Neben der Möglichkeit, die niedrigen Zinsen durch Aufnahme von Forward-Darlehen oder vorzeitigem Abschluss einer Anschlussfinanzierung für bereits bestehende Immobilienfinanzierungen zu sichern, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, bestehende Kleinkredite und/oder Kontoüberziehungen durch Aufnahme eines neuen, zinsgünstigen langfristigen Darlehens umzuschulden und damit die monatliche Liquidität zu verbessern.
Die Bank wird dieser Umschuldung in der Regel ohne Bedenken zustimmen, ergeben sich daraus doch für beide Seiten Vorteile: Der Kreditnehmer kann seine Zinsbelastung aus Kleinkrediten reduzieren und gleichzeitig die sukzessive Rückführung der Verbindlichkeiten erreichen; für die Bank ergibt sich aus der Umschuldung ebenfalls der Vorteil einer geregelten Tilgung und einer zwar nachrangigen, aber werthaltigen Absicherung auf der Immobilie.
Allerdings wird die Bank einer langfristigen Umschuldung nur zustimmen, wenn sich die Besicherung des neuen Kredites im Rahmen des festgestellten Beleihungswertes der Immobilie darstellen lässt; das wird in der Regel immer dann der Fall sein, wenn die ursprüngliche Immobilienfinanzierung schon teilweise getilgt worden ist. Doch auch immer dann, wenn zum Zeitpunkt der originären Immobilienfinanzierung der Beleihungsrahmen nicht vollständig ausgeschöpft worden ist, wird die Bank ein Anschlussdarlehen zur Verfügung stellen, wenn die wirtschaftliche Situation des Kreditnehmers die Ausreichung rechtfertigt.
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Im Zusammenhang mit der notwendigen werthaltigen Besicherung einer zusätzlichen Immobilienfinanzierung auf dem Beleihungsobjekt sollte jeder Kreditnehmer bedenken, dass diese zusätzliche Finanzierung der Bank, die die ursprüngliche Immobilienfinanzierung ausgereicht hat, deutlich leichter fällt als jedem anderen Kreditinstitut: Zum einen entfallen die Bonitätsprüfung und die oft mit Kosten verbundene Objektprüfung, zum anderen ist für den möglichen neuen Financier der Beleihungsspielraum durch die mit der vorrangigen Grundschuld eingetragenen Grundschuldzinsen deutlich eingeschränkt; der vorrangige Gläubiger könnte bei einer Zwangsverwertung, entsprechende Salden vorausgesetzt, zusätzlich zum Grundschuldwert die Grundschuldzinsen für mindestens drei Jahre anmelden; die Grundschuldzinsen sind deshalb in dieser Höhe wie eine Vorlast zu bewerten. Somit ist die Umschuldung durch eine Nachfinanzierung am ehesten bei der Hausbank zu erreichen, für die zudem die Umschuldung ja kein zusätzliches Kreditrisiko beinhaltet.
