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Anschlussfinanzierung

Was ist ein Hypothekendarlehen?

Da es sich bei Immobiliendarlehen in der Regel um durch die Grundpfandrechte besicherte Darlehen handelt, spricht man im allgemeinen Sprachgebrauch auch von Hypothekendarlehen. Wenn wir auf dieser Seite den Begriff „Hypothekendarlehen“ verwenden, meinen ausschließlich grundpfandrechtlich besicherte Darlehen für Immobilien. Wenn Sie Ihr Hypothekendarlehen umschulden möchten, ist die Anschlussfinanzierung also genau das richtige.

Wie funktioniert die Anschlussfinanzierung?

Die Anschlussfinanzierung ist eine Finanzierung, die zum Ablauf der Zinsbindungsfrist zur Umschuldung eines Immobiliendarlehens oder Baukredites in Anspruch genommen werden kann. Ist das bestehende Darlehen zum Ablauf der Sollzinsbindung nicht vollständig getilgt, hat der Kreditnehmer die Möglichkeit einen neuen Kreditvertrag abzuschließen. Dies kann sowohl bei einem neuen Anbieter erfolgen (Umschuldung) oder beim bestehenden Anbieter (Prolongation).

Die Vorteile für den Kreditnehmer liegen auf der Hand: Auf Grund der günstigen Zinslage am Markt und eventuell auch durch die verbesserte persönliche wirtschaftliche Situation des Kreditnehmers, lassen sich in der Regel deutlich verbesserte Konditionen für die Anschlussfinanzierung erwirken.

Wird eine Immobilie über viele Jahre oder Jahrzehnte finanziert, kommt es auf Grund begrenzter Zinsbindungsfristen oft zu mehreren Anschlussfinanzierungen. Die erste Anschlussfinanzierung ist dabei wirtschaftlich betrachtet die wichtigste. Die Restschuld ist noch höher als bei eventuell folgenden Anschlussfinanzierungen und schon geringe Unterschiede in der Verzinsung summieren sich schnell zu fünfstelligen Beträgen auf. Was vielen Kreditnehmern erst als lästiger Aufwand erscheint, stellt in Wahrheit ein wirkungsvolles Instrument zur Finanzoptimierung dar.

Ab wann kann man eine Anschlussfinanzierung abschließen?

Ob und in welcher Form eine Anschlussfinanzierung in Anspruch genommen werden kann, hängt davon ab wie weit der Kreditnehmer vom Ablauf der Zinsbindungsfrist seines alten Darlehens entfernt ist.

Ende der Zinsbindung in mehr als 5 Jahren

Ist die Zinsbindungsfrist noch länger als 5 Jahre, so lohnt sich eine Anschlussfinanzierung in der Regel noch nicht. Auch wenn Ihr Kreditgeber der vollständigen vorzeitigen Ablösung des Kredites zustimmt, ist mit einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung zu rechnen, so dass sich eventuelle Zinsgewinne durch die Anschlussfinanzierung unter dem Strich als wenig lukrativ erweisen.

Ausnahme: Wenn der bestehende Kredit bereits seit mehr als 10 Jahren läuft, kann dieser nach § 489 I Nr. 2 BGB  kostenfrei abgelöst werden.

Ende der Zinsbindung in 1-5 Jahren

Läuft die Zinsbindungsfrist in 1-5 Jahren ab, kommt ein Forward Darlehen zur Anschlussfinanzierung in Frage. Auf diese Weise lassen sich in Niedrigzinsphasen günstige Kreditkonditionen für die Anschlussfinanzierung für einen Zeitpunkt in 1-5 Jahren in der Zukunft sichern. Nachdem der reguläre Kredit mit dem Ende der Zinsbindung entfällt, geht die Finanzierung in das Forward Darlehen über. Vereinzelt bieten Anbieter auch Forward Darlehen mit mehr als 5 Jahren Vorlaufzeit an.

Tipp: Darauf achten, ob der Anbieter einen Aufschlag für die Vorlaufzeit erhebt. Je länger die Vorlaufzeit für das Forward Darlehen, desto höher kann der Aufschlag auf die Zinsen ausfallen. Der tatsächliche Aufschlag variiert je nach Bank und Marktlage.

Ende der Zinsbindung in weniger als einem Jahr

Endet die Sollzinsbindung in weniger als einem Jahr und sie erwarten einen Anstieg des Zinsniveaus, ist es höchste Zeit sich mit dem Thema Anschlussfinanzierung zu beschäftigen und Angebote einzuholen.

Innerhalb dieses Zeitraumes fällt die Bereitstellung der Anschlussfinanzierung in der Regel in die bereitstellungszinsfreie Zeit und es können die günstigen Konditionen von heute ohne Aufschlag festgeschrieben werden. In diesem Fall entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung für das alte Darlehen, da die Ablösung erst mit dem Ende der Zinsbindungsfrist durchgeführt wird.

Die Bereitstellungszinsen für die Anschlussfinanzierung innerhalb der nächsten 12 Monate liegen in der Regel bei ~3% pro Jahr bzw 0,25% pro Monat.  Es lohnt sich also darauf zu achten, ob und in welcher Höhe Bereitstellungszinsen veranschlagt werden und im Zweifel für einen Anbieter zu entscheiden, bei dem diese Kosten entfallen.

Tipp: Holen Sie spätestens 6 Monate vor Ablauf der Zinsbindung Angebote von verschiedenen Anbietern ein und achten Sie auf die bereitstellungszinsfreie Zeit, um einen rechtzeitigen und effizienten Übergang gewährleisten zu können.

Tipps zur Planung der Anschlussfinanzierung

Tipps für den reibungslosen Ablauf

Planung frühzeitig starten

Das Angebot zur Folgefinanzierung durch den aktuellen Kreditgeber erfolgt in der Regel erst kurze Zeit vor Ablauf der Zinsbindungsfrist. Zu diesem Zeitpunkt hat der clevere Kreditnehmer bereits seine Alternativen ausgelotet und kann mit einem Konkurrenzangebot auftrumpfen – oder die Anschlussfinanzierung bereits in der Tasche. In den letzten 5 Jahren vor Ablauf der Zinsbindungsfrist sollte der Kreditnehmer die Entwicklung der Zinslage im Blick behalten. Ist mittelfristig mit einem Anstieg der Zinsen zu rechnen, lohnt es sich unter Umständen schon frühzeitig eine Anschlussfinanzierung im Rahmen eines Forward Darlehens abzuschließen.

Unterlagen bereithalten

Wer einen reibungslosen Ablauf bei der Suche nach der Anschlussfinanzierung gewährleisten will, sollte die notwendigen Unterlagen rechtzeitig zusammentragen. Gefragt sind hierbei:

  • Einkommensnachweis: Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate, Einkommensteuerbescheide, Rentenbescheide
  • Nachweis der Krankenversicherung / Pflegeversicherung (bei freiwillig versicherten Arbeitnehmern und privat Krankenversicherten)
  • Eigenkapitalnachweise sofern vorhanden (Konten, Depots, Sparguthaben)
  • Sämtliche Unterlagen zum Objekt
  • Grundbuchauszug der Immobilie
  • Nachweise über Modernisierungsmaßnahmen (geplant und durchgeführt)
  • Bestehender Kreditvertrag
  • Restvalutabestätigung vom Kreditgeber

Selbst aktiv werden und die Bank ansprechen

Sobald Alternativangebote eingeholt sind, sollte der Kreditnehmer spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist aktiv werden und beim aktuellen Kreditgeber ein Angebot zur Verlängerung des Darlehens (Prolongation) anfordern. Auf diese Weise bleibt der Bank genug Zeit um ein Gegenangebot zu formulieren – und dem Kreditnehmer die Zeit um dieses in Ruhe zu bewerten und mit den vorliegenden Angeboten zu vergleichen.

Tipps zur Zinskosten-Optimierung

Sondertilgung zur Ablösung einplanen

Die Ablösung des Darlehens stellt eine Möglichkeit dar, um unabhängig von den vereinbarten Konditionen im Kreditvertrag eine einmalige Sondertilgung vorzunehmen. Hat der Kreditnehmer im Laufe der Jahre Rücklagen für Sondertilgungen gebildet, sollte vor der Suche nach der Anschlussfinanzierung eine Einmalzahlung zur Minderung der Restschuld eingeplant werden. Auf diese Weise lässt sich die Höhe der benötigten Kreditsumme für die Anschlussfinanzierung reduzieren, woraus sich in Verbindung mit verbesserten Zinskonditionen massive Einsparungen bei den Zinskosten ergeben.

Tilgungsrate erhöhen

Auf Grund der geringeren Restschuld und der eventuell verbesserten persönlichen wirtschaftlichen Lage, sollte eine Erhöhung der Tilgungsrate in Erwägung gezogen werden. Hierdurch lassen sich je nach Kreditsumme tausende Euro sparen.

Nutzen Sie unseren Tilgungsrechner zur Berechnung Ihrer möglichen Zinseinsparung.

Volltilgerdarlehen bevorzugen

Wer zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung eine deutlich höhere Ratenbelastung verkraftet als beim Abschluss der ersten Finanzierung, sollte über ein Volltilgerdarlehen nachdenken. Darunter versteht man eine Anschlussfinanzierung, bei der die vollständige Tilgung mit dem Ende der Sollzinsbindung abgeschlossen ist. Hiermit lassen sich schon ab 100.000€ Finanzierungssumme mehr als 10.000€ Zinskosten sparen. Rechenbeispiele finden Sie in unserer „Beispielrechnung für Volltilgerdarlehen

Grundschuld abtreten statt löschen

Auch beim „Papierkram“ lässt sich Geld sparen, wenn die Grundschuld übertragen statt gelöscht wird. Für die Löschung der Grundschuld verlangen Notar und Amt jeweils 0,2% der Grundschuld. Für den Neueintrag fallen noch höhere Kosten an. Schnell fließen mehrere tausend Euro für Verwaltungskosten. Wer die Grundschuld an den neuen Kreditnehmer abtritt, statt die Beantragung der Löschung und Neueintragung vorzunehmen, zahlt in der Regel nur wenige hundert Euro. Die Übertragung der Grundschuld kann als Abtretung oder als Teilabtretung erfolgen. Details finden Sie in unserer Beispielrechnung „Abtretung vs Löschen und Neueintrag„.

Checkliste – Nebenkonditionen zur Anschlussfinanzierung

✓ Bereitstellungszinsfreie Zeit

Wird die Anschlussfinanzierung in den letzten 12 Monaten vor Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen, sollte die bereitstellungszinsfreie Zeit für die Anschlussfinanzierung so gewählt werden, dass sie die Zinsbindungsfrist übersteigt. So kann gewährleistet werden, dass für die Anschlussfinanzierung keine Bereitstellungszinsen gezahlt werden

✓ Sondertilgungen

Auch für die Anschlussfinanzierung sollte darauf geachtet werden, dass die Möglichkeit für Sondertilgungen besteht. Verbessert sich die wirtschaftliche Situation des Kreditnehmers, können so die Zinskosten für das Darlehen durch Einmalzahlungen langfristig weiter gedrückt werden.

✓ Zinsbindungsfrist

Wird für die Anschlussfinanzierung kein Volltilgerdarlehen in Anspruch genommen, muss auch hier die Zinsbindungsfrist der Marktlage angemessen gewählt werden. Je besser die Konditionen der Anschlussfinanzierung im Verhältnis zur erwarteten Zinsentwicklung, desto länger sollte die Zinsbindungsfrist gewählt werden.

✓ Anpassung der Tilgungsrate

Die Option zur flexiblen Anpassung der Tilgungsrate kann ebenfalls sehr lohnenswert sein, wenn sich die wirtschaftliche Situation des Kreditnehmers im Laufe der Tilgungsphase verbessert. Kann die Tilgungsrate auf Kosten einer höheren monatlichen Kreditrate gesteigert werden, verkürzt sich die Tilgungsphase und Zinskosten können reduziert werden.

Sonderfall: Anschlussfinanzierung im Zusammenhang mit öffentlichen Mitteln

Bei der Umschuldung des Hypothekendarlehens ist es relevant, ob eine geförderte Finanzierung als Baustein in das Finanzierungspaket eingebaut wurde. Wurden im Rahmen der Baufinanzierung öffentliche Landesfördermittel in Anspruch genommen, gelten einige Besonderheiten hinsichtlich der Anschlussfinanzierung. Die Ansprüche der Länder sind in diesem Fall als zweitrangige Grundschuld abgesichert.

Die öffentlichen Fördertöpfe der Länder sichern sich dabei ein Mitspracherecht bei der Ablösung des erstrangigen Darlehens, indem sie die Rückgewähransprüche des Kreditnehmers an sich abtreten lassen. So kann das erstrangige Darlehen effektiv nur mit dem Einverständnis des Zweitgläubigers abgelöst und durch ein neues erstrangiges Darlehen ersetzt werden. Hierfür darf die neue vorrangige Grundschuld die bestehende Restschuld nicht überschreiten. Außerdem muss die angesparte Bausparsumme zur Tilgung verwendet werden, sofern eine Anschlussfinanzierung über ein Bauspardarlehen Teil des Finanzierungspakets war. Letzteres gilt insbesondere auch, wenn der Bausparkredit nicht zur Anschlussfinanzierung in Anspruch genommen wird.

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